¿Puede una comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?

Con el auge de plataformas como Airbnb o Booking, muchos propietarios optan por alquilar sus viviendas a turistas. Sin embargo, esta práctica ha generado crecientes conflictos en comunidades de vecinos: ruido, inseguridad, sobreutilización de zonas comunes o pérdida de tranquilidad son algunos de los problemas que denuncian los residentes.

¿Puede una comunidad de propietarios prohibir o limitar este tipo de alquileres? La respuesta es sí, pero bajo ciertas condiciones legales.

¿Qué se entiende por "uso turístico"?

Una vivienda de uso turístico es aquella que se cede de forma habitual y con fines lucrativos a terceros, generalmente por estancias cortas, y que suele estar publicitada en plataformas digitales.

No se trata de una figura informal: muchas comunidades autónomas exigen su inscripción en un registro oficial, el cumplimiento de requisitos mínimos (extintores, aire acondicionado, etc.) y, en algunos casos, la obtención de una licencia específica.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

La reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019 introdujo una novedad importante: permite que la comunidad limite o condicione el alquiler turístico mediante acuerdo adoptado por una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas.

Ese acuerdo puede consistir, por ejemplo, en:

• Prohibir expresamente el uso turístico en el edificio.

• Limitar el número de viviendas destinadas a tal fin.

• Establecer condiciones específicas (ascensor exclusivo, entrada diferenciada, seguro de responsabilidad civil, etc.).

• Incrementar la contribución a los gastos comunes hasta un 20% para quienes exploten sus viviendas turísticamente.

Este acuerdo debe constar por escrito en el acta de la Junta y registrarse en el Registro de la Propiedad para ser oponible frente a terceros.

Jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias que clarifican el marco legal sobre la prohibición del alquiler turístico en comunidades de propietarios:

• Sentencia 264/2025: Establece que las comunidades de propietarios solo pueden prohibir el alquiler turístico si dicha restricción está explícitamente recogida en sus estatutos. La mera descripción del destino de los pisos o locales en los estatutos no es suficiente para limitar su uso; se requiere una estipulación clara y precisa que prohíba expresamente el alquiler turístico.

• Sentencias 1232/2024 y 1233/2024: Dictadas el 3 de octubre de 2024, estas sentencias determinan que las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional mediante acuerdos adoptados por una mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación, conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Estas decisiones del Tribunal Supremo refuerzan la necesidad de que cualquier prohibición de uso turístico se establezca de manera clara y precisa en los estatutos comunitarios, siguiendo los procedimientos legales correspondientes.

¿Qué debe hacer una comunidad para regular esta situación?

1. Revisar los estatutos y el título constitutivo: algunos ya incluyen prohibiciones o limitaciones.

2. Convocar una Junta General con el punto del orden del día: “Limitación o prohibición del alquiler turístico”.

3. Adoptar el acuerdo por mayoría de 3/5, tanto de propietarios como de cuotas de participación.

4. Redactar el acta con precisión jurídica, inscribirla en el Registro si se modifica el uso permitido.

5. Contar con asesoramiento legal, especialmente si existen discrepancias entre vecinos o propietarios que ya alquilan su vivienda.

¿Puede el propietario demandar a la comunidad?

Sí, aunque las comunidades tienen cada vez más respaldo judicial para adoptar acuerdos razonables y proporcionados que protejan la convivencia. Es importante que tales decisiones estén bien fundamentadas, sin ánimo discriminatorio y con criterios objetivos.

Recuerda

La Ley permite a las comunidades limitar o prohibir el alquiler turístico, pero deben hacerlo conforme a la legalidad y con la mayoría cualificada. Contar con asesoramiento profesional garantiza que el acuerdo sea válido, eficaz y defendible en caso de impugnación.

¿Tu comunidad quiere regular el uso turístico de las viviendas?

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