Ocupación ilegal vs. impago del alquiler: diferencias legales y soluciones prácticas

Introducción

En los últimos años, tanto la ocupación ilegal de viviendas como el impago del alquiler se han convertido en problemas frecuentes para propietarios y profesionales del sector inmobiliario. Sin embargo, ambos fenómenos son jurídicamente distintos y requieren vías procesales diferentes para su resolución. Conocer estas diferencias es clave para adoptar las mejores decisiones y proteger eficazmente los derechos del propietario.

¿Qué es la ocupación ilegal?

La ocupación ilegal se produce cuando una persona accede y permanece en una vivienda sin el consentimiento del propietario y sin título jurídico que justifique su posesión. Esta conducta puede constituir un delito de usurpación, tipificado en el artículo 245 del Código Penal, y da lugar a un procedimiento penal para el desalojo urgente.

Procedimientos:

• Denuncia penal por usurpación.

• Actuación policial rápida tras denuncia.

• Posible desalojo en pocas semanas si se cumplen requisitos.

Ejemplo práctico:Un propietario descubre que su vivienda está ocupada sin consentimiento. Presenta denuncia y, tras intervención policial, se consigue el desalojo en menos de un mes.

¿Qué es el impago del alquiler?

El impago del alquiler es una situación derivada del incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino, que deja de abonar las rentas acordadas. A diferencia de la ocupación ilegal, el arrendatario tiene un título jurídico (el contrato) que legitima su estancia, aunque con incumplimiento contractual.

Procedimientos:

• Reclamación judicial de las rentas debidas.

• Procedimiento civil de desahucio por impago.

• Plazos más largos y proceso formal.

Ejemplo práctico:Un arrendatario deja de pagar la renta desde hace tres meses. El propietario inicia demanda civil para reclamar cantidades y obtener desahucio, proceso que puede durar varios meses.

Diferencias clave entre ocupación ilegal y impago del alquiler

Aspecto	Ocupación ilegal	Impago del alquiler
Título jurídico	Ninguno (sin consentimiento ni contrato)	Contrato de arrendamiento vigente
Procedimiento	Penal (usurpación) y rápido	Civil (reclamación y desahucio) lento
Posible desalojo	Urgente, tras denuncia y orden judicial	Solo tras sentencia civil
Duración procedimiento	Semanas	Meses o años
Defensas posibles	Casi nulas si no hay consentimiento	Negociación, impugnación del desahucio

Soluciones prácticas para propietarios

• En caso de ocupación ilegal:Denunciar inmediatamente la usurpación ante las fuerzas de seguridad y acudir a la vía penal para obtener un desalojo rápido y efectivo.

• En caso de impago del alquiler:Reclamar judicialmente las cantidades debidas y solicitar desahucio por impago. Se recomienda intentar acuerdos extrajudiciales antes para evitar largos procesos.

Jurisprudencia destacada

• STS 242/2023, 15 marzo: Sobre la aplicación del delito de usurpación y la protección de la propiedad frente a la ocupación ilegal.

• SAP Barcelona, 30 noviembre 2024: Procedimiento civil para desahucio por impago y sus requisitos formales.

• TS 56/2025: Derecho constitucional a la propiedad privada frente a ocupaciones ilegales.

Conclusión

Aunque ambos fenómenos afectan a la propiedad, la ocupación ilegal y el impago del alquiler son situaciones jurídicas distintas que requieren respuestas legales diferentes. Un diagnóstico correcto y asesoramiento especializado son esenciales para proteger los derechos del propietario y recuperar la posesión con garantías legales.