Filtraciones entre viviendas: cómo reclamar los daños y quién debe responder

Introducción

Las filtraciones de agua entre pisos son uno de los conflictos más comunes en comunidades de propietarios. Determinar el origen del daño, identificar al responsable y saber qué procedimiento seguir es esencial para que el perjudicado pueda obtener una reparación efectiva. En este artículo analizamos qué hacer en caso de filtraciones, cómo reclamar y qué dice la jurisprudencia más reciente.

1. ¿Qué son las filtraciones entre viviendas?

Son humedades o daños por agua que se originan en una vivienda o elemento común y afectan a otra propiedad colindante (por ejemplo, al techo del vecino de abajo). Suelen deberse a:

• Fugas en bajantes o tuberías comunitarias.

• Daños en la impermeabilización de terrazas.

• Mal estado de bañeras, duchas o electrodomésticos.

• Condensaciones mal gestionadas.

2. ¿Quién responde por los daños?

La clave está en identificar el origen del daño, ya que de ello dependerá si responde un particular (propietario) o la propia comunidad.

➤ Si el daño proviene de un elemento privativo (ej. bañera rota del vecino de arriba):

• Responde el propietario del piso causante (art. 1902 CC).

• Puede responder también su seguro de hogar si lo tiene contratado.

➤ Si el daño proviene de un elemento común (ej. bajante, cubierta, terraza comunitaria):

• Responde la comunidad de propietarios (art. 10.1 LPH).

• Puede intervenir el seguro comunitario.

⚠️ Excepciones y dudas frecuentes:

• Si la filtración proviene de una terraza de uso privativo pero con función estructural, la jurisprudencia suele declarar responsable a la comunidad (ver STS 28/04/2022).

3. ¿Qué pasos debe seguir el propietario afectado?

✔️ Documentar los daños

• Fotos, informes técnicos y peritaciones.

• Informar al administrador y presidente por escrito (burofax o email certificado).

✔️ Solicitar reparación y reclamación amistosa

• Si el causante es un vecino, hablar directamente o interponer reclamación a su seguro.

• Si es un daño común, notificar a la comunidad y requerir actuación.

✔️ Vía judicial

Si no se atiende el requerimiento:

• Procedimiento verbal (reclamaciones hasta 15.000 €).

• Puede acumularse reclamación de daños y petición de reparación.

4. Jurisprudencia relevante

• STS 28/04/2022 (RJ 2022/1937): La comunidad responde por filtraciones desde una terraza privativa por ser un elemento común estructural.

• SAP Madrid, Sección 19.ª, 24/01/2023: Condena a un vecino por daños producidos por fuga de agua en su baño; su seguro asumió la indemnización.

• SAP Alicante, Sección 9.ª, 05/10/2021: La comunidad responde por filtración de cubierta en mal estado que afectó a dos pisos.

5. Consejos prácticos

• Actúa rápido: los daños por humedad se agravan con el tiempo y pueden afectar a la habitabilidad.

• Acude a un perito independiente si el seguro minimiza el alcance de los daños.

• Guarda toda la correspondencia con el vecino o la comunidad.

• No repares antes de que el causante haya reconocido su responsabilidad, salvo urgencia.

Conclusión

Ante una filtración entre viviendas, lo más importante es identificar correctamente el origen del daño para exigir responsabilidad a quien corresponda. Las vías amistosas son siempre preferibles, pero si no dan resultado, la legislación civil y la jurisprudencia permiten una reclamación judicial eficaz y con sólidas garantías.