Comunidades de Propietarios: ¿cuándo es impugnable un acuerdo?

Los acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios gozan, en principio, de presunción de validez. Sin embargo, en determinadas circunstancias pueden ser impugnados por los propietarios disconformes. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece los casos concretos en que dicha impugnación resulta procedente y los requisitos que deben cumplirse.

Fundamento legal

El artículo 18 de la LPH regula la impugnación de acuerdos comunitarios. Este precepto reconoce el derecho de cualquier propietario a acudir a los tribunales para solicitar la nulidad o anulación de un acuerdo, siempre que concurra alguno de los siguientes motivos:

Motivos de impugnación

1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Legitimación activa y plazos

Están legitimados para impugnar los propietarios que:- Estuvieron presentes en la junta y votaron en contra.- Estuvieron ausentes y manifestaron su oposición dentro del plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo.Además, deben estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad (salvo que la impugnación verse sobre la propia deuda).El plazo general para impugnar es de tres meses desde la notificación del acuerdo. Si se trata de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año.

Efectos de la impugnación

La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo, salvo que el juez acuerde lo contrario mediante la correspondiente medida cautelar. Si el tribunal estima la demanda, el acuerdo quedará sin efecto y se declarará nulo o anulable, con los efectos retroactivos que procedan.

Jurisprudencia destacada

- STS 546/2013, de 18 de septiembre: recuerda que los acuerdos adoptados sin respetar las mayorías legales o sin incluirse debidamente en el orden del día pueden ser nulos.- STS 89/2016, de 18 de febrero: establece que el abuso de derecho puede ser causa de impugnación cuando se adopta un acuerdo para favorecer injustamente a una minoría de propietarios.- SAP de Madrid (Sección 13ª), de 5 de octubre de 2023: anula un acuerdo que imponía derramas desproporcionadas sin justificación técnica ni contable.

Recuerda:

La impugnación de acuerdos comunitarios es una herramienta útil para proteger los derechos de los propietarios frente a decisiones injustas o ilegales. Sin embargo, debe ejercerse con conocimiento del marco legal, cumpliendo los requisitos de legitimación y dentro de los plazos establecidos. Contar con asesoramiento jurídico especializado es clave para valorar la viabilidad de una impugnación y defender con garantías los intereses del propietario.

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