¿Qué hacer si tu comunidad tiene vecinos morosos?

Introducción

La morosidad en las comunidades de propietarios es uno de los problemas más frecuentes y frustrantes a los que se enfrentan tanto los administradores como los vecinos cumplidores. La falta de pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias puede poner en riesgo el mantenimiento del edificio, el pago de suministros o incluso la ejecución de obras urgentes.En este artículo te explico qué medidas legales puede adoptar una comunidad frente a propietarios morosos y cuáles son los pasos para reclamar judicialmente las deudas.

¿Cuándo se considera moroso un propietario?

Un vecino se convierte en moroso cuando no paga las cuotas aprobadas en Junta de Propietarios dentro del plazo establecido. El impago puede referirse tanto a cuotas ordinarias (mantenimiento, limpieza, luz, etc.) como a derramas extraordinarias (ascensor, rehabilitación de fachada, etc.).No es necesario que se acumulen varios impagos: con una sola cuota impagada, ya puede iniciarse el procedimiento legal para reclamar.

¿Qué puede hacer legalmente la comunidad?

1. Requerimiento previo de pago:Antes de acudir a los tribunales, es recomendable remitir al propietario un requerimiento fehaciente (burofax o carta certificada) en el que se detalle la deuda y se le inste al pago en un plazo determinado.

2. Aprobación de la deuda en Junta:La comunidad debe aprobar la liquidación de la deuda en Junta General y reflejarlo en el acta. Este paso es fundamental, ya que será la base para una posterior reclamación judicial.

3. Reclamación judicial: procedimiento monitorio:Es el procedimiento más habitual y eficaz. Basta con presentar:- Certificación del acuerdo de Junta aprobando la deuda.- Reclamación firmada por el presidente y el secretario de la comunidad.El juzgado notificará al deudor, que tiene 20 días para pagar, oponerse o no hacer nada. Si no paga ni se opone, el juzgado dictará auto de ejecución y se podrá embargar.

No obstante, la reciente L.O. 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia exige, a partir del dia 3 de abril de este año, la utilización de cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional; esto es, exige una mediación o conciliación previa para evitar la vía judicial.

¿Puede privarse al moroso de servicios comunes?

Sí, con matices. La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad privar al moroso del uso de servicios que no sean esenciales, como puede ser una pista de pádel o una piscina comunitaria. Esta medida debe estar recogida en los estatutos o haber sido aprobada por la Junta.

¿Qué precauciones deben tomar el presidente y el administrador?

• Actuar con transparencia y rigor documental.

• Evitar exposiciones públicas que vulneren la intimidad del moroso (no publicar listas de deudores en zonas comunes).

• Contar con el asesoramiento de un abogado para garantizar que todos los pasos legales se cumplen, especialmente antes de acudir a los tribunales.

Importante, recuerda:

La lucha contra la morosidad no debe basarse en la improvisación ni en medidas de presión ilegales. Una comunidad bien asesorada puede reclamar las deudas con eficacia y seguridad jurídica, asegurando así su sostenibilidad financiera y la convivencia entre propietarios.

¿Tu comunidad tiene vecinos morosos y no sabes cómo actuar?Escríbeme a través del formulario de contacto o pide cita sin compromiso. Estudiaré tu caso personalmente y te explicaré los pasos legales para recuperar las cuotas impagadas. Estoy para ayudarte.